Planungsdokumente: Stage-Test 1-998

Die Höhenlage der baulichen Anlagen wird durch die Festsetzung der maximalen Gebäudehöhen bestimmt. Die Oberkanten der baulichen Anlagen (OK) dürfen die in der Planzeichnung festgesetzten maximalen Gebäudehöhen (GH) nicht überschreiten.

Die künftige Bebauung besteht aus gestaffelten Bauteilen zwischen zwei und zehn Geschossen. Auf der, von der Müller-, See- und Antonstraße zurückstaffelnd ausgeführten vier- bis siebengeschossigen Bebauung erheben sich markante Aufbauten mit sieben bis zehn Geschossen. Die Traufkanten des V. Geschoss, die auf den Baufluchten liegen oder an der Schul- Ecke Müllerstraße leicht darüber hinausragen, orientieren sich an den Gebäuden der Umgebungsbebauung und haben eine Höhe von ca. 21,50 m. Die Traufkante übersteigt damit die Gebäudehöhe der Alten Nazarethkirche (ca. 18,00 m) auf dem angrenzenden Leopoldplatz.

Die maximal zulässige Gebäudehöhe beträgt für die beiden höchsten Gebäudeteile 71,00 m bzw. 72,00 m über NHN, für das liegend ausgeführte siebengeschossige Bauteil ca. 66,00 m über NHN. Die Entsprechung der festgesetzten Gebäudehöhen über NHN als Höhen über den umgebenden Straßen sind in der folgenden Tabelle aufgeführt.

Max. Höhe über NHN ca. Höhe über Umgebung Vollgeschosse

41,50 m 4,50 m I 46,00 m 9,00 m II 51,00 m 14,00 m III 55,00 m 18,00 m IV 58,50 m 21,50 m V 62,50 m 25,50 m VI 66,00 m 29,00 m VII 69,00 m 32,00 m VIII 71,00 m 34,00 m IX 72,00 m 35,00 m X

Die Höhenentwicklung des Gebäudes wird mit der Beschränkung der zulässigen Höhe baulicher Anlagen in einem städtebaulich vertretbaren Rahmen innerhalb Umfeldes gehalten. Insbesondere durch die unterschiedlich hohen Gebäudeteile bzw. durch die zurückgestaffelten Aufbauten wird eine zu massive Wirkung auf die Umgebung vermieden. Gleichzeitig ist die heraufgesetzte Gebäudehöhe notwendig, um die unterschiedlichen Nutzungen unterzubringen und eine effiziente Ausnutzung des Grundstücks zu erzielen. Durch die gestaffelten Gebäudeteile entstehen hofartige Flächen, die als Freiraum insbesondere der künftigen Wohnnutzung zugutekommt. Im Gegensatz zu reinen Verkaufsflächen, müssen Wohnnutzungen natürlich belichtet und belüftet werden, was mit einer Integration in einen großen, kompakten Baukörper nicht oder nur unzureichend realisierbar ist. Daher ragen die dem Wohnen vorbehaltenen Gebäudeteile über die unteren Geschosse hinaus. Gleichzeitig setzen die höheren Gebäudeteile städtebauliche Akzente und tragen zum unverwechselbaren Erscheinungsbild bei.

Textliche Festsetzung

Die festgesetzten maximalen Oberkanten dürfen um höchstens 1 m unterschritten werden.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 i.V.m. § 16 Abs. 2 Nr. 4 und § 18 BauNVO)

Weitergehend wird festgesetzt, dass das zu errichtende Gebäude nicht wesentlich unter der festgesetzten maximalen OK zurückbleiben darf. Die Festsetzung berücksichtigt hiermit die höchstrichterliche Rechtsprechung des BVerwG vom 02. Mai 2018³, wonach im Vorhaben- und Erschließungsplan zu einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Kubatur des im Durchführungsvertrag vereinbarten Vorhabens im Wesentlichen festgelegt sein muss. Dies betrifft somit sowohl die Festsetzung der Obergrenzen bzw. der größten Ausdehnung, aber auch die Festsetzung von Mindestmaßen für die Bebauung.

Textliche Festsetzung

Technische Dachaufbauten wie Anlagen zur Be- und Entlüftung, Klimaanlagen, Wärmetauscher, Solaranlagen oder Treppenhäuser können bis zu einer Höhe von X,X m über der Gebäudeoberkante zugelassen werden.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 i.V.m. § 16 Abs. 2 Nr. 4 und § 18 Abs. 2 BauNVO)

Anm.: Das Maß der Überschreitung wird im Laufe der Projektplanung festgelegt.

Um der Erforderlichkeit für untergeordnete und nicht maßstabsgebende Dachaufbauten nachzukommen, können technische Einrichtungen wie die genannten Anlagen, die für die Funktionsfähigkeit zeitgemäßer Gebäude notwendig sind, die festgesetzten Oberkanten überschreiten.

Aufgrund des Umstandes, dass sich aus zu groß dimensionierten technischen Aufbauten jedoch auch Nachteile für das Orts- und Landschaftsbild ergeben können, wird das Maß der Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhen durch technisch erforderliche höhere Gebäudeteile im Hinblick auf deren Höhe begrenzt.

(Im weiteren Verfahren werden die Aufteilungen der Dachflächen in Flächen für Energiegewinnung, Technikanlagen, Dachbegrünung und Aufenthalt konkretisiert.)