1.4.2.3. Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch die Festsetzung von Baugrenzen und in den Kerngebieten bestimmt. Zusätzlich wird durch die Festsetzung einer Fläche für Tiefgaragen die zulässige Unterbauung außerhalb der überbaubaren Fläche geregelt. Auf die Festsetzung der Bauweise wird verzichtet, da die überbaubare Fläche mit Verweis auf den zeichnerischen Teil vorhabenbezogen und baukörperscharf erfolgt.
Auch die aktuell noch vorkommenden Konflikte mit Abstandsflächen werden im weiteren Verfahren bearbeitet und gelöst.
Textliche Festsetzung
Als zulässige Grundfläche wird die im zeichnerischen Teil festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. Das zu errichtende Gebäude darf maximal bis zu 1,0 m hinter den festgesetzten Baugrenzen zurückbleiben, dies gilt nicht für Anbauten an seitliche Grundstücksgrenzen im Sinne einer geschlossenen Bauweise.
(Rechtsgrundlage: § 12 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 23 BauNVO)
Auf Grundlage der konkreten Vorhabenplanung wird mittels einer Baukörperfestsetzung die gewünschte Bebauungsstruktur gesichert. Das Gebäude darf hierbei nicht die Baugrenzen überschreiten, aber auch nicht wesentlich dahinter zurückbleiben (BVerwG, a.a.O). Im Zusammenspiel mit der festgesetzten Gebäudehöhe sichert die im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans festgesetzte überbaubare Fläche die Umsetzung des verfolgten städtebaulichen Konzepts. Innerhalb der festgesetzten Baugrenzen ist die Errichtung des vorgesehenen Baukörpers möglich. Die Ausnahme von der Möglichkeit von der Baugrenze abzuweichen, besteht nicht für die Gebäudeteile, die an die seitlichen Grundstücksgrenzen der Grundstücke Schulstraße 5-6 und Antonstraße 45 im Sinne einer geschlossenen Bauweise anschließen. Hier soll der Anschluss der Bebauung weiterhin Bestand haben.
Gegenüber dem Bestandsgebäude hat sich die Grundfläche des Baukörpers leicht erhöht. Dies resultiert zum einen daraus, dass zum öffentlichen Raum hin eine klare Front entsteht, ohne den früheren Rücksprung im Erdgeschoss. Zum anderen sind die Flächenanforderungen etwas höher, da die Umsetzung des Nutzungsmixes mit den angestrebten Mindestgrößen auch langfristig wirtschaftlich sein muss.
Die erdgeschossigen Nutzungen stehen hinsichtlich ihrer Flächenanforderungen in gegenseitiger Konkurrenz zueinander. Bistros, Pop-up Läden, kleingewerbliche Nutzungen und Flächen für das Warenhaus entfalten durch die Nähe zu Passanten und Laufkundschaft die größte Effizienz im erdgeschossigen Bereich. Letztlich ist das Heranrücken des Gebäudes auch im Erdgeschoss an die Grundstücksgrenzen eine Abkehr von dem früher bei Kaufhäusern oft angewandten Entwurfsprinzips des Einrückens im Erdgeschoss. Im Bestand waren nur die oberen Geschosse an der Straßenflucht orientiert. Im Entwurf rückt die gesamte Fassade wieder an die Straßenbegrenzungslinie, in Fortführung der vormaligen förmlich festgelegten Baufluchtlinie von 1862.
Das zukunftsorientierte Verkehrskonzept mit einer reduzierten Zahl an PKW-Stellplätzen und mehr Fahrradstellplätzen sowie dem Mobility Hub benötigt weitere überdachte Flächen im Erdgeschoss. Diese sollen ebenerdig sein, da für sie die Anforderung besteht, dass sie Tag und Nacht die Zugänglichkeit zum Mobility Hub auch unter dem Aspekt der Sicherheit gewährleisten sollen. Ohne zusätzliche Treppen und Erschließungen sind diese dann besser einsehbar und zu überwachen.
Baugrenzen geben den maximalen Rahmen für die Bebauung vor, der nur geringfügig überschritten werden darf. Die im Angebotsbebauungsplan bei der Festsetzung von Baugrenzen vorhandene Freiheit das vorgegebene Maß nicht auszuschöpfen, besteht im vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht. Es ist aber das Ziel, aus gestalterischen und funktionalen Gründen z.B. Rücksprünge und Einschnitte zuzulassen.
Um einerseits eine gewisse Freiheit in der Ausgestaltung des Baukörpers im Planungs- und Bauprozess zu gewährleisten, andererseits den Anforderungen des Vorhabenbezuges zu genügen wird die in der Baunutzungsverordnung angelegte Baufreiheit durch die Festsetzung TF 6 dahingehend eingeschränkt, dass das zu errichtende Gebäude nicht wesentlich hinter den Baugrenzen zurückbleiben darf. Die Festsetzung berücksichtigt hiermit die höchstrichterliche Rechtsprechung des BVerwG vom 02. Mai 20184, wonach im Vorhaben- und Erschließungsplan zu einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Kubatur des im Durchführungsvertrag vereinbarten Vorhabens im Wesentlichen festgelegt sein muss. Dies betrifft somit sowohl die Festsetzung der Obergrenzen bzw. der größten Ausdehnung, aber auch die Festsetzung von Mindestmaßen für die Bebauung.