1.4.2.2. Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch zeichnerische und textliche Festsetzungen definiert und basiert auf dem dargelegten städtebaulichen Konzept. Die im Geltungsbereich durch Baugrenzen festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche bildet als Baukörperausweisung den Rahmen der höchstzulässigen Grundfläche.
Die Baukörperausweisung ist dadurch charakterisiert, dass sie nur geringfügigen Spielraum zur angestrebten städtebaulichen Figur ermöglicht. Durch die Baukörperausweisung in Verbindung mit der Festsetzung der zulässigen Höhe der Gebäudeteile (§ 18 BauNVO) wird die Baumasse hinlänglich bestimmt. In Verbindung mit dem Vorhabenplan und den projektbezogenen Anlagen zum Durchführungsvertrag (Grundrisse etc.) ergibt sich eine maximale Geschossfläche, ohne dass dies explizit festgesetzt wird. Der geplante Baukörper wird somit dreidimensional „eng“ umfahren. Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan gebotene projektbezogene Festsetzung ist damit gegeben.
Die Geschossfläche von ca. 40.000 m² des Bestandsgebäudes wird durch den Entwurf um ca. 20% auf ca. 49.590 m² Geschossfläche erhöht. Das Konzept sieht gegenüber dem Bestand eine erhebliche Ausweitung der unterschiedlichen Nutzungen vor. Einerseits muss die Warenhausnutzung als Publikumsmagnet eine Mindestfläche aufweisen, andererseits müssen die geplanten bisher am Standort nicht vorhandenen Nutzungen ebenfalls bestimmte Flächengrößen erreichen, damit diese auch tragfähig sind und damit zukunftssicher am Standort bleiben können.
Zusammengenommen resultiert aus den Flächenansprüchen der einzelnen Nutzungen eine Erhöhung der Geschossflächen, die aber als innerstädtischen Nachverdichtung in einem vertretbaren Rahmen bleibt.