Geologie und Topografie
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs liegt in der Schmelzwasserrinne des Warschau-Berliner Urstromtals. Im Verlauf der eiszeitlichen Entwicklung wurden in der Spreeniederung ausgedehnte Talsande abgelagert, die zum Teil von Geschiebemergel unterlagert sind. Teilweise sind organischen Schichten (i. d. R. Torf über Mudde) eingelagert. Der geologische Untergrund ist heute stark anthropogen überformt.
Ende 2022 durchgeführte Baugrunduntersuchungen (punktuelle Bohrungen und Rammsondierungen) bestätigen einen Bodenaufbau aus Fein- und Mittelsanden unter einer 2,0 bis 2,4 m starken Auffüllung bestehend aus Sand mit unterschiedlichen Beimengungen an Bauschuttresten.
Das Vorhabengrundstück liegt größtenteils auf einer Höhe von 33,3-33,5 m über Normalhöhennull (NHN); dies entspricht auch der Höhenlage des angrenzenden Gehwegs am Halemweg. Die Parkplatz-Zufahrt am U-Bahnhof befindet sich ebenfalls auf Gehwegniveau. Das nördlich angrenzende Wohngebäude mit der vorgelagerten Ladenpassage liegt etwa 34,1 m über NHN, d.h. rund 60-70 cm höher. Der Geländeversprung wird an der Grundstücksgrenze im hinteren Bereich durch eine Böschung und eine kleine Fußgängerrampe unmittelbar am Gebäude aufgefangen, die übrige Grundstücksgrenze ist grenzständig bebaut.
Böden, Versiegelung und Bodenbelastungen
Das Grundstück ist nahezu komplett versiegelt (99 % Versiegelungsgrad) und die voraussichtlich vorherrschenden Bodengesellschaften der Siedlungsfläche auf Talsand bzw. zum Teil auf Aufschüttung (Pararendzina + Lockersyrosem + Regosol) werden im Umweltatlas Berlin als regional häufig eingestuft.
Die Böden werden deshalb hinsichtlich ihrer Schutzwürdigkeit im Umweltatlas der niedrigsten Schutzkategorie (geringe Schutzwürdigkeit – Böden ohne besondere Anforderungen) zugeordnet, d.h. es gibt keine über die allgemeinen gesetzlichen Regelungen hinausgehenden Anforderungen des vorsorgenden Bodenschutzes.
Ein Altlastenverdacht aufgrund früherer Nutzungen besteht für das Vorhabengebiet nicht und das Grundstück ist auch nicht im Bodenbelastungskataster registriert.
Im Rahmen der 2022 vorgenommenen Baugrunduntersuchungen wurden die entnommenen Bodenproben bezüglich vorhandener Belastungen mit Schadstoffen analysiert (orientierende Altlastenuntersuchung) und im Hinblick auf die Wiederverwendung von Bodenaushub eine Zuordnung nach LAGA vorgenommen. Demnach ist aufgrund der überwiegenden Einstufung zu den Zuordnungswerten Z1.1, Z1.2 und Z2 ein Wiedereinbau unter Berücksichtigung bestimmter Nutzungseinschränkungen möglich. Punktuell ist der Bodenaushub aufgrund eines erhöhten Sulfat-Gehaltes (im Bereich einer Mischprobe > Z2) als Abfall zu deklarieren und fachgerecht zu entsorgen.
Da das gesamte Innenstadtgebiet von Berlin im 2. Weltkrieg Bombenangriffen ausgesetzt war, ist eine Belastung des Bodens durch Kampfmittel auch im Plangebiet möglich. Die zuständige Ordnungsbehörde erteilt keine Kampfmittelfreiheitsbescheinigung.
Eine präventive Untersuchung (Kampfmittelsuche) vor Baubeginn liegt im Interesse und in der Verantwortung des Bauherrn.
Grundwasser, Niederschlagswasser
Der Umweltatlas Berlin weist für das Plangebiet einen Grundwasserflurabstand von 3,0 bis 4,0 m unter der Geländeoberkante (GOK) aus. Der zu erwartende mittlere höchste Grundwasserstand (zeMHGW) wird mit etwa 31,1 m über NHN angegeben.
Durch den hohen Versiegelungsgrad im Plangebiet und die dadurch bedingte Ableitung der Niederschlagswässer in die Kanalisation, übersteigt die Einleitmenge den „natürlichen“ Gebietsabfluss im Bestand um ein Vielfaches.
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb einer ausgewiesenen Trinkwasserschutzzone.
Klima, Lufthygiene
Der Umweltatlas Berlin stellt die thermische Situation der Siedlungsflächen im Ortsteil als „weniger günstig“ (Kategorie 3 von 4 in der Hauptkarte Planungshinweise Stadtklima 2015) dar. Zugunsten des Stadtklimas werden Maßnahmen zur Verbesserung der thermischen Situation als notwendig erachtet. Bei Nachverdichtungsvorhaben ist darauf hinzuwirken, dass sie nicht zu erheblichen negativen Auswirkungen für die Fläche selbst und angrenzende Flächen führen.
Dem südlich an das Vorhabengrundstück angrenzenden Grünzug entlang der
U-Bahntrasse wird eine besonders wichtige klimaökologische Funktion als Ausgleichsraum zuerkannt und daher erfolgt eine Einstufung in die höchste Kategorie der Schutzwürdigkeit.
Arten und Biotope
Das Grundstück ist vor allem aufgrund seiner bisherigen Nutzung als Einzelhandelsstandort mit großflächigen Wege- und Befahrflächen derzeit nahezu vollständig versiegelt (99 % Versiegelungsgrad). Im Umweltatlas werden die Flächen zwischen Toeplerstraße und dem Grünzug entlang der U-Bahntrasse als Biotoptyp „Zeilenbebauung“ (Biotop-Code 12240) klassifiziert. Ihnen wird kein Biotopwert zuerkannt bzw. es wird kein Konfliktpotential gesehen.
Die einzigen Vegetationsbestände bildeten bisher die Reste einer Alleebaumreihe entlang der südlichen Zufahrt zum Grundstück Halemweg 13/15 (d. h. knapp außerhalb des Vorhabenbereichs), deren Kronen deutlich in den Geltungsbereich hineinragten sowie eine niedrige Hecke entlang der westlichen Grenze zu diesem Nachbargrundstück, die die jeweils zum Grundstück gehörigen Stellplatzanlagen voneinander trennt.
Bei den Bäumen unmittelbar südlich der Grenze zum Vorhabengrundstück handelte es sich um eine alleinstehende und fünf nahe nebeneinanderstehende Pappeln, die aufgrund ihrer Stammumfänge (> 2 m) alle den Regelungen der Berliner Baumschutzverordnung unterliegen bzw. unterlagen. Mit Ausnahme der westlichen, alleinstehenden Pappel wurden die anderen fünf Bäume mittlerweile gefällt. Ihr Erhaltungszustand war beeinträchtigt (Schadstufe 2) und vom zuständigen Grünflächenamt wurde eingeschätzt, dass sie nicht zu erhalten sind. Eine vom Eigentümer des Grundstücks Halemweg 13-15 beantragte Fällgenehmigung wurde mit Schreiben vom 12.06.2023 unabhängig vom vorliegenden Bebauungsplanverfahren erteilt.
Weitere Laubbäume befinden sich im öffentlichen Straßenraum und auf den nördlich und westlich angrenzenden Grundstücken. Bei einzelnen Bäumen sind bereits planungsbedingte Schnittarbeiten erfolgt; weitere Schnittmaßnahmen sind ggf. erforderlich.
Um mögliche Beeinträchtigungen von Artenschutzbelangen im Geltungsbereich zu vermeiden, wurde in den Jahren 2021 und 2022 durch ein Sachverständigenbüro eine Artenschutzuntersuchung erstellt (Terasa Artenschutzuntersuchung, 2022).
Dabei wurden die Bestandsgebäude auf dem Vorhabengrundstück und insgesamt 30 Bäume im näheren Umfeld des Grundstücks auf geschützte Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Brutvögeln und Fledermäusen hin untersucht. Darüber hinaus wurde auf Hinweise zum Vorkommen xylobionter Käfer geachtet.
Ein zu berücksichtigendes Vorkommen weiterer geschützter Arten, z. B. Reptilien, Amphibien, kann aufgrund fehlender geeigneter Biotopstrukturen ausgeschlossen werden.
An den Bestandsgebäuden wurden insgesamt neun Niststätten von Haussperlingen aufgefunden. Hinweise auf eine ehemalige oder aktuelle Nutzung vorhandener für Fledermäuse geeigneter Spaltenstrukturen an den Gebäuden gab es nicht.
An drei der insgesamt 33 untersuchten Bäume im unmittelbaren Umfeld des Grundstücks wurden potentielle Nist- und Quartierstrukturen für die Artengruppen Brutvögel und Fledermäuse festgestellt.
Als Ersatz für die abriss- und umbaubedingt künftig entfallenden Niststätten von Gebäudebrütern wurden durch den Vorhabenträger Anfang 2023 neun Koloniebrüterkästen für Sperlinge am verbleibenden Bestandsgebäude aufgehängt (CEF-Maßnahme – siehe Kapitel III.1.1). Im Anschluss daran wurden die ursprünglichen Niststätten auf einen aktuellen Besatz hin durch einen Sachverständigen überprüft und danach fachgerecht verschlossen.
Von den drei aufgefundenen Bäumen mit Habitatstrukturen werden zwei von der Planung nicht beeinträchtigt. Beim dritten Baum (Silberahorn) wurde bei einer Detailbegutachtung keine Eignung des Astlochs als Niststätte oder Fledermausquartier festgestellt und die Struktur im Rahmen von Baumpflegemaßnahmen entfernt.
Mit den durchgeführten Maßnahmen wird sichergestellt, dass weiterhin geeignete Niststätten bzw. Ruhequartiere (sogar über den bisherigen Umfang hinaus) auf dem Vorhabengrundstück zur Verfügung stehen und es zu keiner zeitlichen Lücke im Fortpflanzungsgeschehen der Tiere kommt.
Immissionsbelastungen
Aufgrund einer ausreichenden Entfernung zu den Hauptverkehrsstraßen (Autobahnen BAB 100 und 111 sowie Siemensdamm) sind die derzeitigen Belastungen durch Verkehrslärm am Standort nach der vorliegenden Datenlage vergleichsweise gering. Die „Strategische Lärmkarte“ im digitalen Umweltatlas weist für das Bestandsgebäude wegen seiner ehemals ausschließlich gewerblichen Nutzung keine Fassadenpegel aus. In der Rasterlärmkarte 2022 für den Gesamtverkehrslärm L_DEN (Tag-Abend-Nacht-Index) werden Teilflächen des Vorhabengrundstücks der Kategorie >55 – 59 dB(A) zugeordnet, bei den übrigen Flächen liegt die Belastung darunter. Da der Halemweg zum Nebenstraßennetz gehört, ist seine Verkehrs(lärm)belastung in dieser Betrachtung noch nicht enthalten, aber vergleichsweise gering.
Im Zuge der bebauungsplanbegleitend erstellten schalltechnischen Untersuchungen werden die auf den Standort künftig einwirkenden verkehrlichen Schallimmissionen - auch unter Berücksichtigung gesamtstädtischer Verkehrsprognosen für das Hauptstraßennetz - detailliert ermittelt und bewertet. Die Ergebnisse der Berechnungen für das Prognosejahr 2030 können dem Kapitel IV.5 entnommen werden.
Neben Verkehrslärmbelastungen ist das Plangebiet auch Schallimmissionen angrenzender Spiel- und Sportanlagen östlich des Halemwegs sowie dem Anlagenlärm des vorhandenen Einzelhandelsstandorts (vor allem durch Lieferverkehre und erforderliche haustechnische Anlagen) ausgesetzt. Darüber hinaus wurde südlich des Vorhabengrundstücks im Mai 2024 in geringer Entfernung von nur 8-9 m ein weiterer Bolzplatz in Form eines Bolzplatzes mit Fangzaun errichtet.1
Diese auf den Standort einwirkenden Immissionen durch Gewerbe- und Freizeitlärm werden im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung ebenfalls gutachterlich berechnet und beurteilt und mit den sich daraus ergebenden Schutzanforderungen für die Neubebauung im Kapitel IV.5 ausführlich dargelegt.
Aufgrund der südlich verlaufenden U-Bahntrasse wurden auch die auf das Vorhabengrundstück einwirkenden Erschütterungsimmissionen des unterirdischen Bahnverkehrs durch einen Sachverständigen untersucht (siehe ebenfalls Kap. IV.5).